La Mairie de Matoury et la SEMSAMAR

Nous publions ici la lettre d’observations de la Chambre régionale des comptes au président de la SEMSAMAR, société d’économie mixte choisie par le maire de Matoury et sa majorité pour réaliser la réhabilitation de trois grands quartiers de Matoury dont Cogneau-Lamirande et la Cotonnière.
Ce choix totalement contestable prouve une fois de plus la nécessité d’une transparence dans l’attribution des marchés publics dans cette commune. Et que l’exclusion illégale de l’opposition que nous sommes de toutes les commissions, dont la commission d’adjudication des marchés par le Maire n’a pour seul but que d’entraver la démocratie, la transparence financière et permettre des abus, des irrégularités et des actes pas clairs.
Les élus de l’opposition MDES dénoncent ce choix, réaffirment ses réserves sur l’attribution des marchés et exigent une nouvelle fois du Préfet qu’il fasse appliquer les décisions du Tribunal Administratif du mois de mars 2002 concernant l’annulation des délibérations du Conseil sur la mise en place des commissions municipales et particulièrement sur le respect de la pluralité de l’assemblée dans leurs compositions.

Monsieur le Président,
La chambre a arrêté le texte de ses observations concernant la gestion de l’organisme que vous présidez et portant sur la période 1985 à 1996, à l’issue de la procédure prévue par les articles L 241.8 et L 241.9 du code des juridictions financières.
L’examen fait en cours d’instruction a porté notamment sur l’examen du capital, de la vie sociale, de la stratégie, de l’organisation et de la situation financière de la SEMSAMAR ainsi que sur l’analyse de certaines de ses activités et de ses opérations.
Comme prévu aux articles 123 et 114 du décret n° 95.945 du 23 août 1995, les observations provisoires retenues par la chambre au cours de sa séance du 16 décembre 1998 vous ont été transmises.
Votre réponse a été enregistrée le 24 février 1999. En application des dispositions de l’article L 241.14 du code des juridictions financières, le Directeur Général de la SEMSAMAR a été entendu à sa demande par la chambre le 20 avril 1999. Le même jour, la chambre a arrêté ses observations définitives.
En application de l’article L 241.11 du code des juridictions financières, ces observations devront être communiquées au conseil d’administration de la SEM, dès sa plus proche réunion. Elles feront l’objet d’une inscription à l’ordre du jour et seront jointes à la convocation adressée à chacun des membres de l’assemblée. e vous serais obligé de me faire connaître la date de cette réunion du conseil d’administration de la SEMSAMAR.
Je transmets par ailleurs une copie des observations définitives au Maire de Saint-Martin, au représentant de l’Etat et au Trésorier Payeur Général. Je vous prie de croire, Monsieur le Président, à l’expression de ma meilleure considération.
Le Président,C. SILBERZAHN

Monsieur le Président de la SEMSAMAR
Immeuble du Port
B.P. 671 Marigot
97057 SAINT-MARTIN CEDEX
BHCA992604(6)
CHAMBRE REGIONALE DES COMPTES DE LA GUADELOUPE

1 - Présentation de la SEMSAMAR.
La société communale de Saint-Martin (SOCOMAR) a été créée en vertu des articles 5.2 et 48.2 de la loi du 2 mars 1982. Ses statuts sont datés des 18 et 20 juin 1985. Une délibération de l’assemblée générale extraordinaire du 30 juin 1986 a modifié la dénomination sociale de la société qui est désormais société d’économie mixte de Saint-Martin « SEMSAMAR ».
Le siège social à l’origine était fixé à la mairie de Saint-Martin. Une assemblée générale extraordinaire du 29 octobre 1996 a transféré le siège social de la SEMSAMAR à l’immeuble du port à Saint-Martin. La société dispose d’une antenne sur le territoire de la commune des Abymes. La société avait initialement pour objet :

1 - d’accompagner les actions des collectivités locales destinées au redéploiement de Saint-Martin dans tous les secteurs d’activités et de promouvoir les opérations d’intérêt général.
2 - de réaliser des études et des équipements collectifs,
3 - d’accomplir des opérations de toute nature pour son propre compte et pour le compte de tiers. En 1993, les dirigeants de société ont décidé de l’élargissement de ses domaines d’intervention. La société s’est donc engagée dans la construction de logements sociaux à Saint-Martin et Guadeloupe continentale et intervient dans le domaine du transport aérien inter-caraïbes par la prise de participations dans les compagnies régionales de transport aérien. Elle exerce l’ensemble de ses compétences à la demande de toutes collectivités territoriales situées dans le département de la Guadeloupe.
Lors de sa constitution, la société a été doté d’un capital social de 1 000 000 F libéré entièrement par les apporteurs. Le capital qui s’élevait au 31 décembre 1996 à 20 100 000 F se décompose de la manière suivante :
 Commune de Saint-Martin : 51 %
 Région Guadeloupe : 5 %
 Commune de Basse-Terre : 5 %
 Caisse des dépôts et consignations : 10 %
 Actionnaires privés : 29 %

Outre la SEM, le groupe SEMSAMAR comporte quatre filiales :
 AIRSAMAR, SARL au capital de 14 500 000 F, actionnaire avec la Région Guadeloupe de la SEMTG détenant elle-même 49 % du capital de la société nouvelle AIR GUADELOUPE.
 SCI SAMAR, SCI au capital de 10 000 000 F, chargée de l’acquisition de la construction et de la gestion de logements intermédiaires.
 EME, EURL au caital de 50 000 F chargée d’une action d’insertion par l’économique.
 MONTAIGU, EURL au capital de 50 000 F, entreprise marchand de biens et aménagements de terrains.

Au 31 décembre 1996, la SEMSAMAR employait 23 personnes pour un chiffre d’affaires d’environ 30 millions de francs.

2 -Capital social.
Le 19 décembre 1995, la Région Guadeloupe et la commune de Basse-Terre ont racheté chacune la totalité des actions de la SA Financière des Caraïbes au prix unitaire de 6 333 F soit 126 % de la valeur nominale qui était alors de 5 000 F l’action. La Financière des Caraïbes a pu ainsi réaliser une confortable plus-value : coût d’acquisition unitaire : 500 F ; prix de vente 6 333 F, plus value : 5 833 F.
Ceci correspond, sans compter les dividendes régulièrement distribués, à un taux de rémunération annuel du capital investi de 29 %.
L’acte notarié n’a pas été enregistré. Cet acte daté du 30 juin 1996 ne concorde d’ailleurs pas avec l’extrait du registre du commerce, en ce qui concerne le capital social porté à 20 100 000 F au 25 juin 1996. De plus, la date de la réunion du conseil d’administration agréant cette cession d’actions est laissée en blanc ce qui laisse supposer que cette réunion ne s’est vraisemblablement pas tenue préalablement à la transaction.
La Caisse des dépôts et consignations, a procédé au rachat des actions de la S.A. RONELEC le 30 juillet 1997 au prix de 6 030 F l’action soit 90 % du nominal à la date de l’achat.
Il est à noter que les bénéfices dégagés par la SEM, dont une partie provient des produits financiers générés par le placement des avances versées par les collectivités mandantes, sont systématiquement mis en réserve et incorporés au capital.

3 - Vie sociale.
Par suite d’une erreur matérielle, le Président et le Directeur Général n’ont pas été reconduits dans leurs fonctions le 17 décembre 1994, leurs pouvoirs n’ont pas été renouvelés. Il appartient donc à l’organe chargé du suivi de la vie sociale de la société, d’éviter à l’avenir ce type de situation. La rémunération du Directeur Général, si elle est débattue en conseil, n’a pas fait l’objet d’une délibération formelle reprise au procès-verbal. La société a sous-traité sa vie sociale à un notaire qui ne semble pas maîtriser totalement le fonctionnement des SEM, ce qui conduit à ne pas rigoureusement respecter le formalisme que nécessite le fonctionnement de ce type de société. Quelques observations peuvent être faites dans ce domaine :
Les documents adressés aux administrateurs sont souvent incomplets, notamment lors du conseil qui approuve le budget de l’exercice à venir. Une concertation avec la société permettrait de disposer d’un projet de budget. Il semblerait, selon les procès-verbaux, que la discussion en conseil n’ait lieu qu’autour des objectifs de résultat de l’exercice à venir. La société adresse ensuite au Préfet les délibérations du conseil.
La préparation de l’assemblée générale annuelle devrait, elle aussi, respecter un certain formalisme comme l’envoi préalable du rapport de gestion et des projets de résolutions. Les décisions de lancement des opérations propres mériteraient un examen plus approfondi sur la base de documents préalablement envoyés aux administrateurs. La chambre régionale des comptes de Guadeloupe prend toutefois note des améliorations déjà intervenues en ce domaine.

4 - Examen de certaines activités de la SEMSAMAR.
4.1 - Contrat de ville de Saint-Martin
L’action de la SEMSAMAR dans le domaine de la politique urbaine ne se résume pas à la stricte exécution du contrat de ville pour lequel elle est mandatée. En effet, la société mène sa propre action dans le domaine de l’insertion, d’une part par le biais d’une activité de formation-insertion qu’elle a initiée et qui est confiée à un prestataire qui travaille pour elle et d’autre part, par la création récente de sa filiale d’insertion par l’économique, l’EURL EME. Au total, la SEM intervient largement dans la politique urbaine de Saint-Martin, que ce soit en mandat pour le compte de la commune ou pour son propre compte. Si l’on ajoute à cette situation l’intervention parallèle ou croisée d’autres intervenants dans le même domaine, certaines actions en matière de politique urbaine et d’insertion par la formation et l’économique semblent confuses et redondantes. La SEMSAMAR devra veiller à harmoniser son action dans le domaine de l’insertion avec les autres acteurs de la politique urbaine à Saint-Martin afin d’éviter tout gaspillage de crédit en cette matière.

4.2 - Construction et gestion de logements sociaux :
Les structures de gestion des logements sociaux de la SEMSAMAR sont très légères. Actuellement, l’entretien des résidences est assuré au coup par coup par des entreprises artisanales tant en Guadeloupe qu’à Saint-Martin. Il n’existe pas de notes de procédure relatives à l’état des lieux, ni de programmation des travaux d’entretien. De plus, en matière financière, seuls des tableaux de bord édités mensuellement font ressortir la trésorerie de chaque opération et le suivi des emprunts. Pourtant, les projets proposés par la Direction Générale et acceptés par le Conseil d’administration concernent près de 2 000 logements à fin 98 soit une augmentation du parc géré des deux tiers. Si tous ces projets étaient réalisés dans les délais prévus, la SEM se doterait d’un parc de 3 000 logements en 4 ans, soit un investissement considérable de plus d’un milliard cinq cent millions de francs. De surcroît, une très importante partie de ce parc est ou sera construite en Guadeloupe continentale. Or, en déléguant l’intégralité de la fonction construction et gestion des ensembles immobiliers locatifs en Guadeloupe continentale à deux SARL, la SEMSAMAR pourrait rencontrer des problèmes dans le suivi comptable des opérations et dans la qualité de la gestion locative des immeubles implantés en Guadeloupe continentale. De fait, jusqu’au 1^er novembre 1997, le seul suivi technique et financier régulier était celui du Directeur Général, agissant ponctuellement et sur support papier. Chaque prestataire établissait un tableau de bord par opération, contrôlé et analysé périodiquement par le Directeur Général. Les éléments de ces documents n’alimentaient aucun outil de suivi comptable et extra-comptable homogène et propre à la SEMSAMAR. Celle-ci aurait donc intérêt à mettre en place, au fur et à mesure de l’extension de son activité de construction et de gestion de logements sociaux, les structures nécessaires pour assurer une gestion optimum de son parc de logements.

4.3 - Gestion d’ouvrages publics en concession.
L’examen de la concession de la Marina Royale confiée à la SEMSAMAR appelle les remarques suivantes :
1^re remarque : compte tenu d’une part de l’ancienneté du contrat de concession qui avait été consenti à un autre concessionnaire que la SEMSAMAR à l’origine, et d’autre part du flou qui entoure l’attribution et la gestion des concessions concomitantes de l’auberge de mer et des mouillages créés face au quai de l’auberge de mer, les obligations du concessionnaire sont mal définies. Seule une nouvelle rédaction de la concession de la Marina Royale permettrait de préciser plus clairement les droits et obligations de chacune des parties notamment en ce qui concerne le paiement des redevances dues par le concessionnaire, ainsi que la répartition des pertes ou des bénéfices en fonction des investissements à consentir et des charges à supporter par le concessionnaire.
2^e remarque : L’examen des comptes de la concession montre que la SEMSAMAR ne verse pas la redevance prévue par le traité de concession au service qui gère le domaine maritime.
3^e remarque : Il apparaît que la société prélève sur les comptes de la concession de la Marina des honoraires annuels d’un montant de 120 000 F qui correspondrait à des frais engagés par la SEM pour le compte de la concession. Cette pratique est irrégulière au regard des textes concernant les concessions d’ouvrages publics qui prévoient que tous produits et charges concernant la concession doivent être retracés dans la comptabilité de la concession.

4.4 - Activités exercées à titre gratuit par la SEMSAMAR.
La SEMSAMAR, de sa propre initiative et à titre gratuit, a entrepris un grand nombre d’actions qui ne ressortent pas du champ d’activité d’une société d’économie mixte. Les exemples qui suivent illustrent la diversité de ce type d’intervention de la SEM.
Confection du budget de la commune.
Jusqu’en 1996 le Directeur Général de la SEMSAMAR s’est particulièrement impliqué dans la confection du budget de la commune, en particulier en confectionnant la partie investissement du budget. Cette activité n’a pu que permettre à la SEM de conforter son chiffre d’affaires par l’inscription au budget d’investissements qu’elle a été chargée de réaliser par la collectivité locale. Fourniture d’une automobile à la caisse des écoles. La SEMSAMAR a mis un véhicule à la disposition de la caisse des écoles de Saint-Martin, établissement public local.
Téléphones des gendarmes de Saint-Martin.
La SEMSAMAR a pris en charge la fourniture des abonnements et les communications des téléphones cellulaires utilisés par les gendarmes de Saint-Martin. Recrutement de cadres pour le compte de la commune. La SEMSAMAR a recruté le Directeur du service de l’urbanisme et le Directeur du cabinet du Maire de Saint-Martin. Ces deux agents ont d’abord été rémunérés par la SEM, tant en travaillant pour le compte de la commune de Saint-Martin, avant d’intégrer définitivement cette collectivité locale.
Abandon de créances de la commune.
La SEMSAMAR a fait des avances à la commune de Saint-Martin et a procédé à des abandons de créances au profit de cette collectivité, pour un montant de 800 000 F en 1993 et 2 300 000 F en 1994, ce qui dénote une certaine confusion de la gestion de la SEM et de son actionnaire principal.
Le traitement des cinquante pas géométriques.
Après la publication des décrets d’application de la loi sur le littoral de 1986, la SEMSAMAR a mis en place de sa propre initiative et sans convention de mandat, un service d’information et de réalisation des dossiers pour permettre aux différents occupants des cinquante pas géométriques de mettre en œuvre la procédure de régularisation.
La formation des Saint-Martinois.
Le principe de l’affectation d’un million prélevé sur les bénéfices de la SEM et affecté à la formation des jeunes Saint-Martinois a été voté au Conseil d’Administration du 27 avril 1995. Il est à noter que cette disposition n’a pas encore été appliquée.
Exploitation d’un musée :
La SEMSAMAR exploite le musée archéologique qu’elle a décidé de créer essentiellement sur ses fonds propres et elle en couvre les déficits de gestion. Actions à titre gratuit en faveur des associations paramunicipales de Saint-Martin. Jusqu’en 1994 la SEMSAMAR a assuré une mission d’assistance comptable récurrente à l’égard de l’office du tourisme de Saint-Martin. Le Directeur Général de la société est également trésorier à titre personnel de cette association dont le budget dépasse les dix millions de francs annuels. Le conseil d’administration constitutif de l’office du tourisme de Saint-Martin du 28 février 1994 s’est déroulé dans les locaux de la SEMSAMAR. Celle-ci a également consenti un prêt de un million de francs à l’office du tourisme en 1994, prêt qui lui a été remboursé à ce jour. Par ailleurs, la SEM verse régulièrement des subventions à des associations paramunicipales, en particulier l’office municipal des sports, l’APESM, et l’ADE ainsi que des avances pour le compte de la commune à des associations subventionnées par cette dernière : (échiquier Saint-Martinois : 50 000 F ; Black Panters : 50 000 F). L’ensemble des actions à titre gratuit décrites ci-dessus ne peuvent s’analyser que comme des subventions à une collectivité locale, un établissement public local ou des associations paramunicipales qui ne rentrent pas dans l’objet social de la SEMSAMAR. De plus, les multiples interventions de la société dans la vie Saint-Martinoise, de son propre chef, ne contribuent pas à permettre à la commune de Saint-Martin de structurer les services -pour l’instant trop souvent défaillants - qui devraient être ceux de la deuxième commune de Guadeloupe. A l’occasion de l’audition à sa demande du Directeur Général, la chambre a toutefois pris note de la volonté manifestée par la société de se désengager de toutes les activités exercées à titre gratuit qui ne relèvent pas du cadre normal d’intervention d’une société d’économie mixte.

5 - Organisation de la SEMSAMAR.
5.1 - Le mode de gestion.
Le Directeur Général de la SEMSAMAR exerce son pouvoir de façon solitaire. Cinq ans après que le conseil d’administration ait envisagé le recrutement d’un adjoint au Directeur Général, la société a embauché en janvier 1998 un cadre pour occuper ce poste. Jusqu’à présent le directeur général n’a pas entendu déléguer à aucun de ses cadres une part ce pouvoir. Dans le cas de la SEMSAMAR, un tel type de gestion pourrait, compte tenu de la multiplicité des activités et des lieux d’exercice, se révéler dangereux et néfaste pour la vie de l’entreprise. En effet, toute absence prolongée du Directeur général ne permettrait pas la continuité de la société dans de bonnes conditions.
Il est à remarquer également que le Directeur général est autorisé par le conseil d’administration à s’absenter de Saint-Martin trois jours par semaine pour l’activité de la SEMSAMAR en Guadeloupe continentale mais également pour ses autres activités comme celle qu’il a exercée en tant que conseiller technique de la Présidente de la Région Guadeloupe.

5.2 - L’analyse des services.
La SEMSAMAR ne dispose pas à la date du contrôle de responsable de l’administration générale, ni de chefs de service juridique du personnel ou des finances. Ces diverses fonctions étaient assurées par le Directeur Général lui-même, aidé par sa chef comptable et de prestataires de services extérieurs à l’entreprise. Un tel mode de gestion apparaît séduisant car il permet de minimiser l’impact des charges fixes de structures, ce qui est appréciable en cas de retournement de situation économique et de baisse du chiffre d’affaires. La société devra cependant veiller à renforcer suffisamment ses structures d’administration générale pour faire face, dans de bonnes conditions, à l’accroissement important de ses activités du fait de l’accélération de son programme de construction de logements sociaux. La supervision des fonctions financières, ressources humaines et juridiques par la directrice adjointe nouvellement recrutée constitue un premier pas significatif dans cette direction.

5.3 - Les irrégularités en matière de versement d’indemnités logement et de remboursement de frais.
Au cours du présent contrôle, il a été relevé que les cadres principaux de la société percevaient une indemnité de logement non déclarée comme complément de revenus soumis aux charges sociales. Il conviendrait que la SEMSAMAR déclare à l’avenir les sommes ainsi soustraites au paiement des charges sociales. La chambre a également noté les irrégularités suivantes dans le remboursement de frais :
 paiement de billets d’avion et de frais d’hôtel pour le compte du maire de Saint-Martin, simple administrateur de la SEMSAMAR ; remboursement de prestations ou de produits comme la location d’un cabriolet dans le cadre d’une mission à Paris (1 529 F par jour) ou l’achat de cigares Havanes à titre de cadeaux ; remboursement de la note de téléphone du domicile personnel du directeur général alors que l’abonnement n’est même pas à son nom, sans que le conseil d’administration de la SEMSAMAR ait autorisé un tel remboursement.

De façon générale, l’ensemble des factures justificatives des frais de déplacement du directeur général ne portent aucune mention des missions effectuées ni des personnes invitées. L’ensemble de ces frais de déplacement pourrait donc être considéré comme des compléments de revenus soumis aux charges sociales.

6 - Situation financière de la SEMSAMAR.
6.1 - Evolution du bilan.
Les immobilisations corporelles augmentent fortement, ce qui reflète depuis 1995 l’activité nouvelle de construction sociale de la SEMSAMAR, et corrélativement, ces immobilisations étant entièrement financées par emprunt, la progression similaire des dettes financières. Cette évolution doit être surveillée attentivement du fait de la différence croissante entre les fonds propres et l’endettement total de la société : 1994 : total dettes : 120 MF - fonds propres : 20 MF soit 16 % de l’endettement.
1996 : total dettes : 576 MF - fonds propres : 56 MF soit 9 % de l’endettement. Il y a un quasi quintuplement des dettes de la SEM pour moins d’un triplement des fonds propres. L’évolution de la marge brut d’autofinancement ne peut pas modifier cette tendance car elle plafonne sur les 3 dernières années à 6 MF.

La chambre régionale des comptes de la Guadeloupe attire donc l’attention de la SEMSAMAR sur l’évolution de sa structure financière caractérisée par une très forte croissance de son endettement au regard d’une augmentation moins forte de ses fonds propres. Elle lui rappelle que les immobilisations corporelles des bailleurs sociaux sont très peu liquides, les logements sociaux étant par nature très difficile à revendre et quand ils le sont, uniquement à vil prix. La chambre note toutefois l’évolution satisfaisante du besoin en fonds de roulement redevenu excédentaire au 31 janvier 1998 et donne acte à la SEMSAMAR des résultats de son activité de gestion locative qui ont jusqu’à présent toujours été positifs.

6.2 - Evolution du compte de résultat.
L’évolution du compte financier est préoccupante car elle reflète la montée en charge de l’endettement massif des deux dernières années qui s’est traduit par un triplement des charges financières qui passent de 4,2 MF à 11,4 MF entre 1994 et 1996.

6.3 - Gestion de la trésorerie de la SEM.
La trésorerie de la SEMSAMAR est alimentée par les flux financiers en provenance : des opérations de mandats pour le compte des collectivités locales, des opérations de gestion de logements sociaux construits par la société, des opérations diverses sur fonds propres.
Les produits financiers sont stables passant de 3,4 MF à 3,9 MF de 1993 à 1996. Le stock des valeurs immobilières de placement détenu et relativement stable jusqu’en 1995 (1993 : 66 MF ; 1994 : 47 MF ; 1995 : 55 MF) puis il s’accroît brusquement pour atteindre 101 MF en 1996 ;
Les disponibilités en caisse sont très variables (1993 : 5,9 MF ; 1994 : 4,2 MF ; 1995 : 1,945 MF ; 1996 : 29,325 MF).

Ces dernières fluctuations s’expliquent par les versements ponctuels des collectivités locales mandantes pour alimenter la trésorerie de leurs opérations. En cas de non versement, la SEM, quand elle a assuré les paiements sur ses deniers propres, applique sur les sommes dûes un intérêt majoré de 2 points. En cas de retard constaté dans le paiement, les sommes dûes sont majorées d’intérêts moratoires au taux prévu pour les marchés publics.

Il apparaît que la SEMSAMAR gère la trésorerie des opérations par collectivité mandante et non opération par opération. Ce mode de gestion de la trésorerie est irrégulier et conduit la SEM à conserver dans sa caisse la trésorerie excédentaire des opérations même clôturées en cas d’insuffisance de trésorerie affectant d’autres opérations de la collectivité mandante. Les produits financiers générés par le placement des avances ne sont ni affectés à la comptabilité de l’opération, ni reversés à la collectivité mandante.

A fin 1996, deux collectivités locales représentent l’essentiel des avances de trésorerie consenties à la SEMSAMAR : la commune de Saint-Martin et la Région Guadeloupe qui se montre particulièrement généreuse dans l’octroi d’avances à la SEM. Or, les bénéfices de l’entreprise correspondent pour partie au montant des produits financiers résultant du placement des avances de trésorerie consenties par les collectivités publiques mandantes. Ces bénéfices étant systématiquement intégrés au capital social après versement de la participation des salariés, les produits financiers résultant du placement des avances de trésorerie consenties par des collectivités locales ont contribué à permettre à certains actionnaires privés de réaliser d’importantes plus values du fait de la capitalisation des bénéfices, et aux cadres dirigeants de la société de s’octroyer de substantiels compléments de rémunération.

Il appartient donc à la SEMSAMAR, à l’avenir, d’une part de modifier ses conventions de mandat afin que celles-ci prévoient l’affectation systématique et complète des produits de trésorerie aux seules opérations des collectivités mandantes et d’autre part de clôturer le plus rapidement possible les opérations et de rétrocéder aux collectivités mandantes la trésorerie excédentaire, opération par opération.

7 - La stratégie mise en œuvre par la SEMSAMAR.
Après une première période consacrée à des opérations en mandat accompagnant le développement à marches forcées de la commune de Saint-Martin et à quelques opérations de promotion immobilière pour compte propre, la SEMSAMAR a infléchi sa stratégie en se redéployant d’une part sur les opérations de mandat pour le compte de la région Guadeloupe et des collectivités de la Guadeloupe continentale, et d’autre part sur des opérations de construction et de gestion locative pour son propre compte.
Après avoir construit mille logements, la SEMSAMAR supporte un endettement de 576 millions de francs pour 56 millions de fonds propres. Les projets de construction votés par le conseil d’administration tendant à tripler son parc, porteront son endettement à plus d’un milliard et demi de francs, toujours à comparer à des fonds propres de 56 millions de francs. Compte tenu des charges d’emprunts dus à l’augmentation de son endettement, la société pourrait voir sa situation financière fragilisée en cas d’éventuelle baisse de ses encaissements de loyers qui ne lui permettrait pas de couvrir lesdites charges financières. La SEMSAMAR aurait donc intérêt à adopter une stratégie à long terme en matière de logements sociaux ce qui supposerait la mise en place dans les meilleurs délais d’une planification à long terme de ses activités ainsi que d’un contrôle de gestion rigoureux avant d’entreprendre de nouvelles opérations de construction. Par ailleurs, le mode de rémunération du directeur général n’est pas neutre en matière de stratégie de l’entreprise. En effet, le conseil d’administration lui a attribué une participation aux bénéfices après impôt, d’un montant de 10 %. Ce montant de participation inhabituellement élevé pourrait conduire le directeur général à faire valider par son conseil d’administration une stratégie présentée comme favorable pour la société alors qu’en fait elle l’est surtout pour son propre intérêt.

Ainsi la légèreté des structures de la SEM présentée comme un facteur important de réactivité de la société permet également de substantiels bénéfices dont 10 % reviendront au directeur général. De la même façon, le directeur général a tout intérêt à ce que la société ne paie aucun impôt, même s’il existe des risques dans des opérations de défiscalisation comme l’achat d’avions, opérations par ailleurs, très étrangères à l’objet de la société, voire à son intérêt.

Enfin, multiplier le plus rapidement possible les opérations de construction de logements sociaux, peut permettre une augmentation des bénéfices les premières années mais se révéler risqué à long terme pour une société dont la structure financière est encore légère alors qu’elle devra faire face à une augmentation des charges d’entretien des immeubles et à des risques accrus d’impayés et de vacances de logements. Le conseil d’administration de la SEMSAMAR aurait donc intérêt à réfléchir dès à présent sur les possibilités de rendre le mode de rémunération de son directeur général plus neutre au regard des décisions stratégiques devant être prises par la société.

8 - Analyse de certaines opérations.
8.1 - Opération « immeuble sur le port ».
Double convention de mandat :
La commune et la SEMSAMAR ont signé deux conventions de mandat pour cette opération rédigée en terme identiques à l’exception des dates : 27 novembre 1989 au lieu de22 mars 1991 etde la sommedes travaux : 4 millions au lieu de un million de francs. L’objet de ces deux conventions de mandat est le même : réalisation des bureaux du port, sans plus de précision pour ce qui concerne la deuxième convention de mandat. De plus, les délibérations du conseil municipal jointes à ces deux conventions de mandats sont respectivement des 20 février 1990 et 5 mars 1991, c’est-à-dire postérieures au démarrage de l’opération et rédigées en termes extrêmement vagues, surtout la première qui confie le mandat de la réalisation de l’ensemble des investissements de l’exercice 1990 à la SEMSAMAR.

Selon cette dernière, la première convention concerne la construction de l’immeuble brut de béton et la seconde l’aménagement des surfaces appartenant à la commune, précisions qui n’apparaissent nullement dans les deux conventions. Il appartient à la SEMSAMAR de veiller à ce que ses conventions de mandat précisent la teneur exacte des travaux qui lui sont confiés. Par ailleurs les travaux ne doivent pas démarrer avant que les délibérations par lesquelles la collectivité mandate la SEM ne soient prises, étant entendu que ces délibérations doivent être suffisamment précises quant à la nature des travaux ainsi confiés. Dépassement de 52 % du coût initial du projet. L’enveloppe initiale du projet prévue par les délibérations susvisées de la commune était de 4 000 000 de francs.
Le prix de revient de l’opération est au final de 6 089 240 F, soit un dépassement de 52 % du montant prévu, dû selon la SEM aux travaux supplémentaires d’aménagement des locaux destinés à la commune et commandés par elle. Financièrement, ce dépassement de 52 % de l’enveloppe s’est traduit par une insuffisance de financement qui a été couverte par les deux millions apportés par la SEMSAMAR en contrepartie de l’acquisition des deux derniers étages.
Seule une définition plus précise du projet avant son lancement aurait permis d’éviter un tel dépassement du coût d’objectif de l’ouvrage. Absence de règlement de copropriété : Il n’y a pas de règlement de copropriété, alors que l’immeuble est partagé entre la SEMSAMAR et la commune. Bien qu’il n’y ait qu’une seule cage d’escalier, chaque copropriétaire devrait entretenir le palier qui correspond à l’étage qu’il occupe. L’absence de règlement de la copropriété de l’immeuble du port est critiquable car si les deux propriétaires utilisant nécessairement les parties communes sont actuellement très liés, la commune étant l’actionnaire majoritaire de la SEM, rien n’interdit à cette dernière de revendre ses locaux à un tiers n’ayant aucun lien avec la commune.
Rétention de la trésorerie de l’opération par la SEMSAMAR.
Démarrée fin 1989 et livrée début 1991 l’opération « immeuble sur le port » a été clôturée par la SEMSAMAR en 1996 soit sept ans après son démarrage. De plus, la trésorerie de l’opération présente un trop perçu de 666 226 F que la SEMSAMAR n’a restitué à la commune que le 22 avril 1996. Cette rétention de trésorerie semble d’autant plus malvenue que la SEM était partie prenante à l’opération.
Absence de modificatif du permis de construire à l’occasion de la transformation des parkings du rez-de-chaussée en bureaux.
Le permis de construire l’immeuble sur le port prévoyait de réserver le rez-de-chaussée de l’immeuble à des parkings semi-couverts. La SEMSAMAR et la commune ont jugé plus rentable de transformer ce volume vide en créant quatre bureaux de 3,40 m de profondeur et de 4,80 m de large. Cette modification du projet initial n’a pas fait l’objet d’un modificatif du permis de construire délivré le 27 août 1990, ce qui est pour le moins regrettable s’agissant de la collectivité locale chargée de délivrer les permis de construire et de son maître d’ouvrage délégué, spécialiste de la construction d’immeubles.

8.2 - Opération : « port en eau profonde de Galisbay ».
Compte tenu de la faible profondeur des fonds marins permettant d’accéder au port de Galisbay (5,50 m) les bateaux à fort tirant d’eau ne peuvent y accoster. Dans ces conditions la chambre régionale des comptes de Guadeloupe s’est interrogée sur l’intérêt pour la commune de s’être engagée dans une opération d’un coût total de 130 millions de francs.
Or, il n’apparaît pas que les études préalables aient été suffisantes pour éclairer complètement le choix de décideurs locaux, notamment en termes d’études de marché concernant les caractéristiques des navires et les hypothèses de trafics. Lors de l’instruction, il est apparu en outre que le port en eau profonde de Galisbay était largement sous-utilisé et que certains armateurs refusaient d’accoster dans ce port compte tenu de l’inadéquation des équipements permettant l’accostage des gros navires. Le découpage de l’opération du port en eau profonde de Galisbay en deux tranches d’environ 65 millions de F n’a, semble-t-il, pas permis dans un premier temps, l’exploitation optimale de l’ouvrage. En effet, la réalisation tardive de la route d’accès et des bâtiments nécessaires à l’exploitation du port plusieurs mois après la livraison de ce dernier semble largement responsable de la sous-utilisation dans la phase de démarrage des activités du port de Galisbay. La chambre prend toutefois note de l’amélioration récente de la situation en termes de tonnages de marchandises débarquées dans ce port.

8.3 - Opération « gendarmerie de Marigot ».
Initialement présentée comme une construction de gendarmerie, l’opération s’est transformée en construction de 16 LLS. Toute référence à « gendarmerie » dans les dossiers devant suivre un cheminement administratif officiel a été remplacée par « 16 LLS ». Il est ainsi question au CCTP de 16 LLS. Les pages de garde, les textes, et même la répartition des pièces sur les plans du permis de construire ont été modifiés en conséquence. Les plans d’exécution utilisés pour les travaux, par contre, portent la mention gendarmerie et correspondent à des bureaux et à 10 logements. Les anomalies constatées dans le montage de l’opération sont nombreuses :
 Méconnaissance et inapplication de la concession du port : le dossier de faisabilité avec les avis des services de l’Etat aurait dû être établi.
 La concession est de 30 ans alors que la délibération du Conseil Municipal mettant le terrain à disposition (pour 16 LLS),mentionne un délai de 50 ans à compter du 1^er juillet 1993. Cette délibération ne fait aucune référence à la concession.
 Selon la concession, l’Etat ne devait nullement intervenir dans le financement des travaux.
 La surévaluation lors de la présentation du projet portant le coût total de la gendarmerie (bureaux + logements) à 11 MF a abouti à une impasse de financement. Pour trouver une solution, la décision finalement retenue a été celle d’utiliser la ligne budgétaire unique, dite LBU uniquement réservée au logement social alors que le coût réel pour les bureaux et les logements n’était que de 7,98 MF. Les dossiers soumis à l’administration étaient manifestement destinés à faire entrer l’opération dans cette catégorie de financement.